1. 10년간의 변화로 본 외국인 토지현황
외국인은 우리나라에서 얼마나 많은 땅을 갖고 있을까요? 지난 10년간 외국인의 국내 토지 보유는 완만한 속도로 꾸준히 확대되었습니다. 국토교통부 통계에 따르면 2016년 2억 3천만㎡ 수준이던 외국인 보유 면적은 2025년 2억 6천만㎡를 넘어섰습니다. 이는 약 15% 증가한 수치로, 급격한 변화 없이 안정적인 상승 곡선을 그리고 있습니다. 특히 경기도와 전남을 중심으로 한 지역별 집중 현상과 미국 및 중국 국적 보유자의 비중이 전체를 주도하고 있는 점이 두드러집니다.
이번 분석에서는 2016년부터 2025년까지의 외국인 토지 보유 현황 데이터를 지역별·국적별·용도별로 종합적으로 살펴보고 그 구조적 특징을 명확히 짚어봅니다.
2. 연도별 외국인 토지 보유 현황
지난 10년간 외국인의 국내 토지 보유 추이는 완만하지만 꾸준한 증가세를 보이고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 2016년 2억 3,223만㎡이었던 외국인 토지 보유 면적은 2025년 상반기 2억 6,829만㎡로 늘어났습니다. 약 15.6% 증가한 수치로 증가율은 완만하지만 꾸준한 상승 흐름을 보이고 있으며, 이러한 흐름은 외국인의 국내 부동산 시장 진입이 안정적으로 지속되고 있음을 보여줍니다. 268k㎡는 경기도 고양시 면적과 비슷하고, 서울시 면적의 약 45%에 해당합니다.
| 연도별로 상반기에 집계된 통계를 기준으로 작성됨.
3. 시도별 외국인 토지 보유 현황
외국인이 가장 많은 땅을 소유하고 있는 지역은 어디일까요? 시도별로 살펴보면 경기도와 전라남도가 외국인 토지 보유 면적의 핵심 지역으로 자리하고 있습니다. 2025년 기준 경기도가 4,965만㎡로 전국 최대를 기록했으며, 전남(3,940만㎡), 경북(3,633만㎡), 강원(2,604만㎡), 충남(2,300만㎡)이 뒤를 잇고 있습니다. 반면 서울, 대구, 대전, 광주 등은 상대적으로 면적이 작습니다.
3-1. 수도권 외국인 토지 보유 면적 추이
수도권 외국인 토지, 9년 새 28% 확대
수도권 지역의 외국인 토지 보유는 전체 흐름의 축소판이라 할 수 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 2016년 이후 수도권 내 외국인 토지 보유 면적은 꾸준히 증가해 2025년에는 5,700만㎡를 돌파했습니다. 2018년 이후 완만한 상승세가 이어지며, 2020년부터는 매년 5천만㎡ 이상을 유지하고 있습니다. 특히 경기 지역을 중심으로 한 토지 보유 확대가 전체 수도권 성장세를 견인하고 있으며, 인천·서울도 미미하지만 꾸준한 증가를 보이고 있습니다. 단기적인 변동 없이 완만한 상승세가 지속되고 있다는 점에서 수도권 토지 시장은 외국인들에게 안정적인 투자처로 작용하고 있음을 알 수 있습니다.
4. 시도별 외국인 토지 면적 증감
세종·대전·경기, 외국인 토지 증가율 선도… 광주는 유일한 감소
2025년 기준 외국인 토지 보유 현황 데이터를 면적별로 살펴보면 2016년보다 3,600만㎡ 이상 늘어나며 전국적으로 15.5% 증가했습니다. 증가율이 가장 높은 지역은 세종(+69.1%)으로 행정중심복합도시의 개발과 함께 외국인의 토지 수요도 확대된 것으로 보입니다. 대전(+53.4%), 대구(+40.1%) 역시 성장세가 두드러졌습니다.
절대 규모에서는 경기도가 가장 크며, 9년간 1,100만㎡ 이상 증가하며 전국 증가 면적의 약 31%를 차지했습니다. 반면 광주는 10% 이상 감소하며 유일하게 하락세를 기록했습니다. 전반적으로 외국인 토지 보유는 수도권과 주요 산업·행정 중심지를 중심으로 꾸준히 확대되고 있음을 확인할 수 있습니다.
5. 시도별 외국인 토지 필지수 증감
인천·세종·경기·충남, 외국인 토지 필지 급증
국토교통부 외국인 토지 보유 현황 통계에 따르면 2025년 상반기 기준 외국인 토지 필지수는 2016년 대비 1.8배 증가했습니다.
- 특히 인천은 4,619필지에서 15,861필지로 약 2.4배 늘어 전국 최고 증가율을 기록했습니다.
- 세종(+156.9%)과 경기(+147.2%), 충남(+101.0%)도 큰 폭의 상승세를 보이며 수도권과 행정 중심지에 외국인 토지 확산이 집중되고 있습니다.
- 서울 역시 38.1% 늘어나며 수도권 전체가 고른 상승세를 보였습니다.
- 제주 역시 90% 이상 증가하며 전국적으로 고른 확장세를 나타냈습니다.
이는 외국인의 토지 소유가 특정 대규모 부지 중심에서 벗어나 다수의 소규모 토지로 분산되는 추세로 이어지고 있음을 보여줍니다.
6. 시도별 외국인 토지 공시지가 증감
서울·인천 상승, 대구·대전 하락… 외국인 토지 가치 ‘양극화’ 심화
국토교통부 외국인 토지 보유 현황 통계 자료에 따르면 2016년 이후 외국인 보유 토지의 공시지가는 2016년 32조 2,607억원에서 2025년 33조 9,976억원으로 5.4% 상승했습니다.
서울(+12.2%)은 1조 1천억 원대에서 1조 2천억 원대로 상승하며 절대 규모 증가폭에서 최대치를 기록했고, 인천(+6,736억원)은 증가율 기준으로 31.9% 상승해 수도권의 상승세를 뚜렷이 보여줍니다. 단, 경기도는 -2.1%로 다소 주춤한 모습을 보였습니다.
반면 대구(-15.8%), 대전(-14.1%), 전북(-8.4%) 은 하락세를 보이며 지역별 차이가 크게 벌어졌습니다.
이처럼 외국인 토지 가치는 전국적으로 일률적으로 오르기보다는 수도권 중심으로 재편되며 지역별 편차가 심화된 형태로 나타났습니다.
7. 국적별 외국인 토지 보유 현황
미국, 전체 외국인 보유 토지 절반 차지… 중국은 필지수 1위
국토교통부에 따르면 2025년 상반기 외국인이 보유한 국내 토지의 절반 이상은 미국 국적 보유자에게 집중되어 있습니다.
- 미국은 전체 보유 면적의 53.3%를 점유하며, 공시지가 규모에서도 13조 9천억 원(41.1%)으로 1위를 기록했습니다.
- 반면 중국은 필지수 기준 41.9%로 가장 높았지만, 면적 비중은 8%에 그쳐 소규모 다수 형태의 보유가 두드러집니다.
- 일본은 전체 면적의 6.1%, 공시지가의 7.5%를 차지했고, 기타 아시아 및 유럽 국가의 비중은 각각 약 3~4%대 수준입니다.
이처럼 국적별 편차가 매우 뚜렷하며, 미국의 대규모 토지 보유와 중국의 소규모 분산형 소유 구조가 대조적으로 나타납니다.
8. 주체별 외국인 토지 보유 현황
미국교포 중심의 토지 보유
국토교통부 통계에 따르면 2025년 상반기 외국인 토지 보유는 미국교포 및 기타합작법인 중심으로 이루어지고 있습니다.
- 면적 기준으로 미국교포가 전체 면적의 38.7%를 보유하며 가장 큰 비중을 차지했고, 기타합작법인(17.9%), 기타교포(16.7%)가 뒤를 이었습니다.
- 공시지가 기준으로는 기타합작법인(8조 4,454억원)이 전체의 24.8%를 차지해, 법인 중심의 고가 토지 보유 구조가 드러납니다.
- 필지수에서는 순수외국인(43.3%)이 가장 높은 비율을 차지하지만, 면적 기준으로는 10.7%에 그쳐 다수가 소규모 토지를 보유하는 경향을 보였습니다.
9. 용도별 외국인 토지 보유 현황
외국인 토지, 주거보다 기타용지 중심
국토교통부 통계에 따르면 외국인 보유 토지는 주거보다는 비주거 중심으로 구성되어 있습니다.
- 용도별로 보면 기타용지(67.7%)가 전체의 절반 이상을 차지하며, 비주거성 토지가 대부분을 이루고 있습니다.
- 공장용지(22.0%)는 전체 면적 대비 비중은 낮지만 공시지가 비중이 29.9%로 가장 높습니다.
- 상업용지는 1.6%의 면적임에도 공시지가 비중은 23.6%에 달해 높은 가치 비중을 보입니다.
- 반면 아파트(1.0%), 단독주택(1.4%), 주거기타(1.9%) 등 주거용 부지는 전체 면적의 4.3% 수준으로, 외국인 토지 보유의 핵심은 여전히 비주거·산업·기타용지 중심 구조임을 알 수 있습니다.
| 기타용지 : 임야, 농지, 종교시설용, 연구시설용 등 기타 용도.
| 상업용지 : 개인상가, 오피스빌딩, 유통단지, 백화점 등 용도.
| 레져용지 : 스키장, 골프장, 위락시설, 콘도, 호텔 등 용도.
10. 외국인 토지 보유 현황 증감
국적별 증감, 미·중 중심의 확대, 유럽·일본 감소
2016년과 2025년을 비교했을 때 외국인 토지 보유의 중심축은 더욱 명확해졌습니다.
- 미국(+24.6백만㎡)과 중국(+4.6백만㎡)이 전체 증가량의 대부분을 차지하며, 기타미주(+40.7%)와 기타아시아(+15.9%)도 성장세를 보였습니다.
- 반면 영국·프랑스·독일(-27.8%), 일본(-13.3%)은 감소했습니다.
이처럼 미국과 중국, 기타미주 국적의 토지 보유가 크게 늘며 미·아시아권 중심의 구조로 재편된 반면, 일본과 유럽계는 감소세로 전환되었습니다.
용도별 증감, 단독주택 급증·아파트 감소
- 용도별로는 2016년 대비 기타용지(+28.0%)와 단독주택(+47.7%)이 크게 증가했습니다.
- 반면 공장용지(-6.8%), 레저용지(-5.3%), 아파트(-8.3%)는 감소했습니다.
11. 데이터로 본 외국인 토지 시장의 변화 방향
외국인 토지 보유 현황 통계를 종합해 보면, 외국인의 국내 토지 보유는 전체 규모의 꾸준한 성장과 함께 구조적인 변화를 보여주고 있습니다. 면적 증가율은 완만하지만, 필지 수의 급증과 국적별 집중 양상이 뚜렷해지고 있습니다. 특히 미국과 중국 중심의 보유 확대, 수도권과 세종·대전의 성장세는 외국인 토지 시장의 주요 흐름을 형성하고 있습니다. 반면 일부 지방 도시에서는 감소세가 나타나며 지역 간 편차가 커졌습니다. 이러한 결과는 외국인 토지 보유가 국내 부동산 시장에서 점진적이지만 지속적인 재편 과정을 겪고 있음을 보여주는 듯 합니다.
🔍 정보 제공 안내 및 출처
- 이 콘텐츠는 외국인의 국내 토지 보유 현황 및 10년간의 변화 추이를 객관적으로 전달하기 위해 작성된 정보 제공용 분석 자료입니다.
- 활용된 자료는 국토교통부(외국인토지현황)가 2025년 12월 3일 공표한 전국 외국인 토지보유현황 파일 등으로 공공누리 제 1유형으로 개방된 데이터입니다.
- 본 글은 외국인 토지 보유 변화의 흐름을 설명하기 위한 목적이며, 부동산 투자 권유, 정책 제안, 사회·경제적 가치 판단을 유도하기 위한 글이 아닙니다.
- 모든 데이터 해석과 인사이트는 독자의 이해를 돕기 위한 참고 자료로만 활용되어야 하며, 법적·정책적 판단의 근거로 사용될 수 없습니다.
- 본 콘텐츠는 국가 통계에 기반한 비상업적 분석물로, 외국인 토지 소유에 관한 사회적 논의나 제도적 입장을 대변하지 않습니다.